[舆情监测]袁泉是如何处理危机公关

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近日，soho中国的人事震荡引起了人们的关注，公司核心人物之一、soho中国副总裁王离职。在业内人士看来，这是soho中国转型的必然结果。

频繁的人事变动

Soho中国的销售业务在商业地产开发企业中独树一帜，销售团队有着独特的方式，最先挖掘出像晋商这样的私人投资者的潜力，他们购买自己房产的热情是意料之外的。但由于分散出售，物业经营管理困难，很多投资者手中的物业管理情况并不理想，也很难转手。

据业内人士透露，soho中国告别散客销售，正是因为这种商业模式受到了挑战。

商业地产专家朱凌波告诉记者，大宗销售价格相对较高，这透支了空.未来的投资升值出售后，由于缺乏整体经营管理，物业投资回报不理想，会对后续物业销售产生一定的不利影响。另外，soho中国一直以北京和上海为重点，加上两地土地资源稀缺，物业收购将成为主要的投资方式，所以可以说从出售转租是必然的变化。

大单模式不被地方政府信任，因为做好大单不容易，会让地方政府质疑项目，不利于公司在当地的发展。ret锐艺德执行董事张家鹏表示。

去年8月，soho中国宣布将告别宽松销售，转向发展——自我维持。商业模式的改变带来了soho中国高层人员的频繁变动。SOHO中国的推广和设计部门负责人陆续离开，包括副总裁徐洋、主管工程的高级副总裁李虹、推广部主任王春雷。副总裁王最近的离职，凸显出商业模式的变化对SOHO中国人员的巨大影响。

转型当然意味着痛苦，但业内很多专家都认为出售和转租soho中国是正确的选择。

万商联合银行总经理刘止庸认为，对于写字楼为主营业务的soho中国来说，近年来由于写字楼供应量小，租金翻了一番，投资回报远高于散客销售。目前写字楼租金的平均回报率是5%-6%，好一点的可以达到8%。这个回报率对于融资成本来说是完全可以承受的。soho中国转租出售才是正确的选择。

第一太平戴维斯报告显示，2013年最后三个季度，北京甲级写字楼市场预计将继续面临供应短缺，这将使2013年的供应降至过去十五年来的最低值。写字楼投资回报前景乐观。

Soho中国2012年年报显示，去年公司销售的房产仅占总资产的25%，75%来自控股业务；该公司预计，2015年后，所有资产都将是自我维持的投资资产。目前，公司在北京和上海的黄金地段拥有总建筑面积近150万平方米的自持高端写字楼，其中北京38万平方米，上海112万平方米。

转型之痛

soho中国转型的痛苦不仅仅表现在人事变动上，对于商业地产公司来说，租赁和批量销售可以说是两种完全不同的模式，前期地块选择不同，更不用说项目规划设计等一系列问题。

目前soho中国的租赁业务低于市场预期。据安信国际相关报道，上海陆家嘴soho世纪广场入住率仅为60%，使得2012年下半年的租金收入比2012年上半年下降了5%。此外，soho中国2012年年报显示，去年公司153.05亿元的营收中，投资物业租金收入为14.8亿元，仅占0.98%。据报道，今年下半年新出租的房产包括凌空soho和复兴广场。

接受记者采访的一些行业专家认为，soho中国的业绩报告在转型过程中难免会变得难看。

不过soho中国2012年年报并不难看。去年公司收入只有155.44亿元，但净利润却高达105.85亿元。该公司不否认这是由于新项目竣工量的增加和投资物业重估收益的大幅上升。年报显示，其投资物业增值高达96.05亿元。

实现相对平稳的融资水平需要5-8年，因为销售和转租需要现金流。刘止庸说。

同时，长期持有项目，对团队的运营能力要求很高，soho中国之前的销售团队明显不称职。

朱令波表示，控股物业对投资运营能力要求较高，soho中国需要外部专业人士的帮助。而且收购的物业通常都有一些严重的伤害，需要调整改造，难度较大，所以投资回报周期比较长。

显然，soho中国意识到了这些问题。去年5月，soho中国与石英资产管理有限公司合作成立公司，双方各持有50%的股份。公司为soho中国的自营商业项目提供从定位、招商到运营等后续阶段的商业运营服务。

soho中国与石英的合作模式是目前商业地产公司采用的一种相对较新的合作模式。石英为soho中国提供定制服务，业绩指标将成为股权分红的标准。相信soho中国经过一段时间的成熟的产权运营经验后，一定能够组建自己的团队。朱凌波说。

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