普法:物业纠纷诱因多样有理无理依法判定

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□法制日报全媒体记者韩宇

□通讯员洪深刘佳

房地产服务已经成为许多居民生活中不可或缺的一部分，随之房地产纠纷也与日俱增，而且这种纠纷可以说是五花八门，特别是一点居民认为“合理”的纠纷，只有经过法院的判决，才知道自己的无理 因此，《法制日报》记者整理了辽宁省沈阳市皇姑区人民法院审理的4起相关案件，警告广大小区居民，要减免物业费，必须保存相应的证据。 如果想在房地产纠纷案件中提出反诉，答辩主张必须具有同一性或相关性。 家里有质量问题，容易把开发商的责任“委托”给房地产企业。 业主没有直接签订前期的物业服务合同享受服务，同样必须支付物业费。

口头承诺免费

证据不足不应该弥补

年8月至年12月，沈阳市某房地产企业与该市皇姑区某园区业委员会签订了物业服务委托合同，为园区提供了物业服务。 赵某是这个园区的老板，到目前为止，赵某免费搭建园区停车位，免费更换破损的照相机，当时的房地产企业经理和行业委员会主任口头承诺它为园区做出了贡献，因此可以免除赵某车位费和物业费

一家房地产企业为小区服务期间，赵某一直不缴纳物业费。 之后，双方在物业费缴纳问题上协商没有结果。 一家房地产企业向法院起诉赵某，要求赵某立即支付年8月至年12月期间拖欠房地产服务费共计2592元。

审判后，主审法官赵某提供证人电话号码进行验证，业委员会主任承认了此事，但没有确定为赵某免除长期物业费，没有联系当时的房地产企业管理者。

据法院审理，赵某因小区停车位制作和照相机修理等理由，以前的房地产企业承诺减免其物业费，但减免物业费的期限尚未确定，某房地产企业履行服务义务后有权领取所有者相应的费用 但是，考虑到某房地产企业在园区的服务状况确实有一定的缺陷，适当减免被告应该支付的房地产费用，赵某判断应该向某房地产企业支付房地产服务费2333元。

法官在法院后认为，园区整体环境的好坏与房地产企业的服务规范程度、业主整体素质、园区自然老化程度、园区预期整体计划和相关配套设施的完整性、住宅建筑质量、业主缴费率、物业费标准的高低和运营价格等多因素密切相关 法官还指出，对于业主提出了为园区作出贡献而应减免物业费的问题，需要充分的证据说明，如果证据不足，法院就不支持。

对收费商的反诉

无关性被驳回

前几天，沈阳市皇姑区某小区的房地产企业向法院起诉该小区的业主蒋，要求蒋某支付拖欠的物业费。

蒋某要求驳回位于法院的房地产企业的诉讼请求。 理由是，一家房地产企业在物业服务过程中，存在违约行为，包括未经业主大会同意擅自出售物业用房。 私人引起停车位破坏小区道路。 水泵室、蓄水池、高低压配电室等公共设施设备未归还业主。 小区业主占领公共绿地，要求原告恢复绿化植被和赔偿损失等。

蒋某还要求反诉以上抗辩意见，要求某房地产企业返还、修复和赔偿蒋某及其他共有产权所有者造成的实际经济损失6000元。

这件事的焦点是蒋某提出的反诉请求相关的法律关系是否与本索赔相关的法律关系具有同一性或关联性。

法院经过审理，明确了此案是某房地产企业为原告、蒋某为被告的房地产合同纠纷的索赔。 这项索赔诉讼的依据是原告起诉不动产的时间段继续为蒋某所有房屋所在的小区提供不动产服务。 反诉系蒋某是反诉人，某房地产企业是反诉人归还物及侵权的索赔，与本索赔相关违约索赔依据的事实基础各不相同，相关法律关系不具有法律规定的同一性或关联性。 据此，对蒋某提出的反诉，裁定不予受理。 蒋某判决支付物业费3872元。

法官在法院后，物业服务合同是物业服务公司与开发建设单位或业主委员会签订的，物业服务公司负责维持房屋及配套设备、设施及相关场所的专业修理、养护、管理及相关区域内的环境卫生和公共秩序，奥 一家房地产企业向业主提供房地产服务时，并有权按约定征收物业费，但蒋某没有按时向原告支付物业费，是违反合同的行为。

法官还就蒋某提出的反诉主张，例如非法销售不动产的房间、水泵室、蓄水池、高低压配电室、停车位、小区所有者占领绿地的问题，区分了所有者建筑物所有权和共同管理权的部分

房屋有质量问题

为什么不拒绝支付物业费

王某是沈阳市皇姑区某小区的老板，某房地产企业进行王某某小区的房地产服务。 一家房地产企业以王某拖欠2009年至年的物业费为由向法院起诉。

在审判中，王某辩称拖欠物业费是事实，原因是在该家所在大楼的顶层，入住后发现房子的天花板有漏雨、侧外壁浸水、室内长毛等质量问题，开发商和不动产认为是“一家”，因此负责不动产的修理

据法院审理，王某所在地区业主委员会与原告签订的物业服务合同，双方真正意义上，对园区所有业主都有约束力，有房地产企业应按照合同约定履行相应义务，王某应立即支付物业费用 王某所在房屋外墙漏水严重，室内长毛等理由，关于实际是房屋质量问题，与此案不属于同一法律关系，王某必须向负责人诉讼主张权益。

法院后法官说房地产企业和房地产开发企业在法律上是两个独立的责任主体。 通常房屋主体结构的质量保证期为5年，门窗等质量保证期为2年，必须在质量保证期内向房地产开发企业主张相应的权益。 房地产企业对签订的《房地产服务合同》履行过程中存在的严重瑕疵和违约行为负责，关于因房屋质量问题拒绝支付物业费的理由，法院不支持。

法官还说，物业费中包含的维修费是指房屋公共部位的小修理和日常养护费用，因此对于房屋质量保证期间发生的房屋质量问题，开发商必须负责解决。 房屋质量保证期间发生的质量问题以及中修、修理及主要零部件的更换等费用，业主委员会警告应启动修理基金进行列支敦士登。

虽然没有签订前期合同

实际收益补偿费用

2012年3月，沈阳某房地产企业与某住宅开发企业签订了前期物业服务合同，为该市皇姑区某花园小区提供物业服务，该合同自物业服务期限签订本合同之日起由第一届业主委员会成立，新的物业服务

一家房地产企业签订上述合同后一直为该花园小区提供房地产服务，该小区老板李某从年3月到年9日共拖欠物业服务费9261元，如果双方协商没有结果，一家房地产企业将李某交给法院

在审判中，李某声称从未与原告签订过不动产服务合同。 这是因为不应该受到合同的制约。

据法院审理，业主没有直接参与前期物业服务合同的签订，但业主必须受到前期物业服务合同的制约。 原告某房地产企业作为房地产服务公司履行服务义务的，有权领取业主相应的费用。 李某被告应该向原告某房地产企业支付房地产服务费9261元。

法官在法院后表示开发商有权选择物业服务企业进行前期的物业服务。 同时，业主在购买房子时与开发商签订的商品房买卖合同中约定了前期物业服务的几个事项。 因此，所有者在签订购买合同后，接受开发商实际签订的前期物业服务合同，原告作为物业服务公司必须按照合同向全体所有者和房屋的录用者提供物业服务，全体所有者和房屋的录用者是受益人

物业管理条例相关规定

第二条本条例所称物业管理，是业主选择聘用物业服务公司，业主和物业服务公司按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场所进行修理、养护、管理，与物业管理区域内的环境卫生有关

第二十五条建设单位与房地产购买者签订的买卖合同应当包括前期房地产服务合同约定的复印件。

最高法适用民事诉讼法解释相关规定

第二百三十三条反诉的当事人应当限定在本索赔的当事人范围内。 反诉和本索赔的诉讼请求在同一法律关系、诉讼请求之间有因果关系的，或者反诉和本索赔的诉讼请求基于同一事实的，人民法院应当合并审理。 反诉必须由其他人民法院专属管辖，或者与本索赔诉讼标的和诉讼请求所依据的事实、理由无关的，裁定不受理，通知另行起诉。

最高法关于不动产服务纠纷案件审理具体适用法律若干问题的解释相关规定

第一条建设单位依法与物业服务公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会在业主大会依法选择采用的物业服务公司签订的物业服务合同，对业主有约束力，业主不是合同当事人

老胡点评

近年来，房地产服务中发生的纠纷、纠纷频发，影响社区和谐与稳定，损害园区环境的维持与建设。

从法律角度来说，房地产企业和园区业主是基于房地产服务的合同关系。 在这种关系中，房地产企业按照合同约定提供房屋和配套设备、设施和相关场所的专业化修理、养护、管理以及相关区域内的环境卫生和公共秩序，业主按约定支付相应的报酬。

从这次的例子可以看出，现在的一点园区的业主法治观念很冷淡，不依法履行合同义务，或者以没有法律依据的理由长期拖欠物业费，损害房地产企业和其他业主的利益。 因此，另一方面，有关部门要积极开展法治推进和诚信教育，使人们牢固树立合同观念，把合同视为法律，严格履行合同义务。 另一方面，居民委员会也要发挥基层群众自治组织的作用，积极解决纷争、纠纷，促进和平社区的建设。

创造美好的生活，建设美丽的家园是人们的共同愿望和责任。 房地产企业和园区老板要面对面，共同努力，心要一处想，一处用力，牵手，建设更适合居住的幸福家园。 (胡勇)

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