普法:二手房交易风险多居间服务谨慎合规

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□法制日报全媒体记者罗莎□通讯员徐林杉尹超

近年来，二手房交易的活跃度不断提高，在实际买卖过程中，买卖双方大多委托房地产商提供中介服务，代理交易手续，因此与二手房中介买卖相关的诉讼案件也逐年增加。 在中介服务中，有些中介承诺办理贷款，但没有到期。 有些中介服务有以下问题:如果房屋被扣押不能转让，签订中介合同后是否需要个人承担中介费。 《法制日报》记者选择江苏省连云港市二级法院审理的相关案例，通过案件释法，在二手房交易市场，无论买卖双方还是中介企业，严格依法遵守合规，促进中介服务市场的健康和迅速发展，

承诺贷款未兑现

中介有责任赔偿损失

王某想买刘某不动产，然后和一家中介企业商量购买住房的事情。 王某担心自己有个人征信问题，多次向中介企业咨询能否办理住房贷款，并将个人征信相关资料新闻发给中介企业。

中介企业经过验证，确定通知王某成功办理相关购买贷款。 后王某与刘某及中介企业签订住房买卖合同及中介服务合同，约定中介企业代理贷款。 协议签订后，王某向中介企业支付中介费15000元，发给卖方购买费用5万元。 后王某向刘某支付首付，准备申请银行贷款时，中介企业通知说因为其征信有问题，银行不会贷款。

不能贷款。 无法履行房屋买卖合同。 王某支付的存款也不能退款。 由于三者发生争议，协商不成，王某需要将中介企业诉连云港市东海县人民法院，返还中介费和存款共计65000元。

法院经过审理，中介企业对王某的损失依法承担赔偿责任，王某认为自己能否办理住房银行贷款也负有一定的审查观察义务，然后中介企业根据损失总额的80%承担赔偿责任。 中介企业不服，向连云港市中级人民法院上诉。 经过调解，中介企业赔偿王某50500元。

法官在法院后表示，在本案中住宅银行贷款系的王某是否同意签订合同的重要考虑事项能否成功。 中介企业没有提供充分的证据表明其履行了积极的调查义务，没有明确提示可能无法购买住房贷款的风险，但通知王某确认可以购买住房贷款，这种过失行为在委托人王某身上表示为错误 由此，中介企业对王某支付的存款和佣金损失负责赔偿。 王某对自己能否办理住房银行贷款也负有一定的审查观察义务，因此根据公平大体和诚实信用大体，一审法院判断中介企业承担80%的责任，王某承担20%的责任。

房屋被没收很难过户

违反卖方合同的手续费

年，李某买了张某的房子。 甲方中介企业是中介人，三方签订了房屋中介买卖合同。 合同中规定，合同签订后，因买卖双方任何一方的责任而不能履行合同的，违约者向中介企业支付合同约定的双方中介费用。 合同签订之日，买卖双方分别与中介企业签订佣金确认书。

在履行合同的过程中，涉案交易房屋被法院没收，因此无法办理房屋通过手续。 因此，甲方中介企业向连云港市海州区人民法院起诉李某和张某，要求两人支付佣金。

法院经过审理，张某、李某分别与甲方中介企业签订了佣金确认书，认为房屋当月约定向甲方中介企业支付佣金。 现在，由于张某房屋被法院没收，合同无法履行，根据三方签订的《房屋中介买卖合同》的相关规定，违约要向中介企业支付合同约定的双方中介费用，张某必须承担支付所有佣金的民事责任。 张某依法判决向甲方中介企业支付佣金。

法官警告说，本案还涉及司法机关或行政机关依法没收房屋签订的转让合同的效力问题。 根据城市物业管理法第三十八条的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定或者以其他形式限制物业权利的，不得转让。 这个规定不是强制规范，不影响房屋转让合同的效力，合同依然有效。 因此，房屋买卖双方及中介企业在交易中观察房屋权属是否明确、是否有检查贴纸等情况，认为合同比较有效，但实际上不能办理产权变更手续

中介服务有缺陷

支持返还中介费

高某与中介企业签订住宅独家销售委托协议，后中介企业促进高某与程某签订住宅买卖协议。 在协议的履行过程中，房屋已经以高姓名义签字，因此不能用以前预定的方法改名，各方引起了争论。 程某向连云港市海州区人民法院提起诉讼，高某也提起反诉，法院经审理解除双方房屋买卖合同，高某判决返还程某存款3万元。

后高某向中介企业返还中介费用，向法院诉讼赔偿程某诉讼及本案诉讼中承担的案件受益费、律师费用等损失。 法院经过审理后的判决，中介企业将在判决生效之日起10天内返还高某某起居室费11300元。 驳回高某的其他诉讼请求。

法官在法院后，在房屋买卖中介活动中，中介企业作为专业中介人，对受托事项和中介服务负有满足专业主体要求的观察义务，审查验证与交易有关的住房产权、房屋是否具备买卖条件等重要消息 在本案中，中介企业必须立即确认涉案房屋是否具备改名条件等。 即使中介企业在与高某签订《房屋独家销售委托协议》之前确认涉案房屋没有网上签字，具备更名条件，买卖双方在签订涉案房屋买卖合同之前也必须再次确认这种情况，但中介企业与合同签订有关

带中介房间的后跳座椅

买方必须承担违约金

常某与某中介企业签订《看房确认书》，该中介企业约定看房来源，购买成功后将房子成交价的1%作为佣金支付。 另外，双方在看到第一个房间后，委托人接受受托人的服务，受托人直接或通过受托人以外的第三者个人达成交易的情况下，约定以不动产判断总额的3%支付违约金。

协议签订后，中介企业员工展示了涉案人后，有人通过其他中介机构与涉案人老板进行了交易。 中介企业随后将常某告连云港市海州区人民法院，要求支付违约金。

法院审理后，常某与某中介企业协商，并跳过对方的个人交易时，必须向受托人支付违约金，综合考虑各要素，法院判断常某赔偿中介企业的违约金为1万元。

后双方都不服一审判决，向连云港市中级人民法院上诉。 二审法院审理后，一审判决认定事实清楚，适用法正确，驳回上诉，判断维持原判。

法官说，在本案中当事人双方签订的《看家确认书》约定的禁止收据条款意味着买方禁止利用中介企业提供的房源新闻，复印件承诺对双方具有约束力。 常某看完房间后，私下通过其他中介机构与房东签订买卖协议，并未能提供证明其房源消息来源于该中介机构的证据，因此属于违约行为。 双方对佣金的承诺没有确定区别中介费用和贷款、过境手续等房屋交易的后续事项的费用，因此法院综合考虑中介企业提供的实际服务和房屋价款、佣金的约定等因素，做出了上述判决。

衡量买方是否倾销的关键是买方是否利用中介企业提供的房源新闻、机会等条件达成交易。 同样的房源新闻由多家中介企业发布时，购买者用正当的方法获取房源新闻时，有权从多家中介企业中选择报价低、服务好的中介企业，这种行为不是违反转储单。

合同法相关规定

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行。 已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求恢复原状，可以采取其他补救措施，并且要求赔偿损失。

第四百二十四条中介合同是中介人向委托人报告签订合同的机会或提供签订合同的媒体服务，委托人支付报酬的合同。

第四百二十五条经纪人必须就合同签订的一些事项如实向委托人报告。

经纪人故意隐瞒与合同签订有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，应当承担损害赔偿责任。

城市房地产管理法相关

第三十八条下列不动产不得转让: (一)以出让方法取得土地采用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的。 (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定或者以其他形式限制不动产权利的(三)依法回收土地采购权的(四)共享不动产，未经其他共有人书面同意的(五)权利属有争议的(六)

老胡点评

近年来，中国二手房市场越来越活跃，房地产市场中成交量的比例在上升。 但是，在二手房的买卖过程中，相关人员的矛盾冲突也在增加，成为影响社会和谐稳定的潜在因素。 房屋有质量缺陷，或者出售的房屋被有关部门没收，可能无法越过房子或者转让。 因为买方的征信有问题，所以不能获得购买贷款，购买心有富馀，力量不足。 有些生意双方都很聪明，占小安，意图摆脱中介而“跳跃”。 另外是因为中介企业在中介服务过程中疏忽大意，无法履行慎重的关系义务，最终买卖双方无法成交，导致委托人的经济损失。

这种东西都反映出二手房市场依然需要进一步的规范。 另一方面，二手房买卖双方必须加强诚实观念和法治思维，在买卖过程中忠实证明房屋的质量状况，不可夸大或隐瞒，不能贯通或违反约定。 另一方面，二手房中介坚定树立信用重于泰山的理念，进一步提高职业训练、职业能力，熟练掌握二手房买卖的法律、政策和知识，对委托人委托的一些事项勤奋负责，慎重相关，委托人合法 然后，有关行政执法部门根据“谁执行法律，谁普遍执行法律”的普遍责任制，加强对住宅中介的法律知识和法治精神培训，另外，重视将二手房买卖法律、法规普及到广大公众，让买卖者

胡勇

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