普法:地下车位登记应以确权为前提
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●今年10月8日至28日，自然资源部发表了“关于城市住宅小区地下车位(库)确实权利登记的几个问题的意见(征求意见稿)，向社会各界征求意见，其中关于城市住宅小区地下车位(库)的确实权利登记
●关于地下停车场的确实权利登记，建筑物有区分所有权利中共有部位的权利问题。 权利有争议的，应当在权利争议处理后登记，给予有利害关系的业主组织或者其他主体异议的机会。
●由于现有的法律法规落后，发生了停车位的故障。 对于实践中出现的各种停车位争议，在物权法有规定的基础上，应该完全关联辅助法律制度，确定规定停车位的权利归属，真正实现停车位产权的明确，权利责任的确定。
□法制日报全媒体记者陈磊
“现在我们小区的人防工程改建的车库还不清楚权利，大家都有忠告。 》关于车库权利问题，小区业委员会主任首都经济贸易大学法学院教授翟业虎有很多感触。
其实，这不是耀业虎个体的遭遇。 截至今年6月，全国汽车保有量为2.5亿辆，其中私家车保有量达到1.98亿辆。 但是，全国地下停车位的权利登记事业还没有统一开展，现在全国停车位的数量和停车位的差距数量没有权威数据。
今年10月8日至28日，自然资源部发表了《关于城市住宅小区地下车位(库)确实权利登记的几个问题的意见(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)，征求社会各界意见，其中城市住宅小区的地下车位
《征求意见稿》发表后，社会上的兴趣高涨。 北京市物权法学研究会最近召开了研讨会，探讨了城市住宅小区地下车位(库)的确切权利和登记等相关问题，斟酌和修订了规范文件的名称，提出了增加对利益相关者的救济手续等建议。
权利登记还不健全
地下车位争论频发
耀业虎所在小区的开发机构在建设住宅时，按规定建设了人防地下室，于2003年12月完成了人防工程竣工验收备案。
2004年4月，开发机构购买了机械式停车设备，设置在上述人防工程内。 同年9月，开发机构取得了人防工程任用票。 2007年4月，耀业虎所在小区依法成立了业委员会，开发部门向全体业主移交了人防工程和停车设施等小区公共设施。
开发机构在2002年10月发表的小区物业管理条约中明确记载了共享部位及共享设备项目下包括地下机动、非汽车仓库等。 开发机构与房地产企业签订的《物业管理委托合同》也明确记载“包括共享设施、设备的维修、养护、运行和管理、地下停车场”。 即，开发机构承认，在上述条约和合同中，地下车库是共同部位和公共设施。
2009年9月，开发机构持有的人防工程录用票比较到期。 事件发生后不久，开发机构提起诉讼，认为自己依法拥有人防工程改造的地下停车场。
在诉讼过程中，业主和开发机构围绕该人防工程改建后的车库等设施的权利问题引起了争论。
据翟业虎介绍，开发机构在不动产管理条约、商品房销售合同中承诺地下停车场属于共享设施，因此开发机构的人防工程任用票到期，法院驳回了开发机构的诉讼请求。 但是在二审中，开发机构更新了人防工程采用票，法院最终判断“虽然可以继续采用地下停车场，但需要费用”。
在采访中，北京市物权法学研究会副会长毕文强告诉法制日报记者，在实践中，小区中这种车位权利属纠纷很普遍。 “在各地的住宅小区，业主组织开始对包括地下停车场在内的部位的归属提起诉讼，目标是要求法院确保地下停车场这一部位的可靠性。 ”。
中国人民大学公共政策研究院副教授陈幽沵表示，这背后，中国汽车保有量的迅速增加远远超过了城市的承载能力，包括地下停车位成为了稀缺资源。
公安部交通管理局公布的数据显示，截至今年6月，全国汽车保有量为2.5亿辆，其中私家车保有量达到1.98亿辆。 全国66个城市的汽车保有量超过100万辆，北京、成都、重庆等11个城市超过300万辆。
来自北京市交通委员会的数据显示，截至今年5月底，北京市汽车保有量达到621万辆，其中轿车达到519万辆。 迄今年8月30日，由北京市交通委员会主导组织的北京市停车资源调查报告发表，截至年底，北京市城区停车位总量为382万个。
但是，由于全国没有开展统一的地下空间权利登记事业，其中包括向地下停车位的权利登记事业，全国有多少停车位还不清楚。
年5月，在住宅和城乡建设部颁发的《城市地下空间开发利用“十三五”计划》中，“我国城市地下空间开发利用管理体制建设还处于初期阶段……地下空间开发利用在计划建设、权利登记、工程质量和安全采用等方面的制度还很健全，
毕文强表示，近年来，随着中国经济水平的提高，人们拥有的车辆数量迅速增加，车的“位置”少，同时现有停车位缺乏统一登记，是权利不明、车权属纠纷频发的根本原因。 “从这个立场来看，车位权利登记制度是完全的，通过确保地下车位，可以处理一点具体的冲突，但根本不能缓和矛盾。 ”。
共享部位的权利不明
权利属不明登录
今年10月8日至28日，自然资源部就“征求意见稿”公开征求了社会各界的意见。
本文件旨在规范城市住宅小区地下车位的切实权利登记，依法维护城市住宅小区地下车位(仓库)权利人的合法权益，物权法、土地管理法、城乡规划法、不动产管理法、不动产登记暂行条例、不动产登记暂行
在《意见听取稿》中，地下车位的土地用途、采用期限根据国有建设用地的转让合同、计划决定书等被认定，建设地下车位大致规定以“个”区分固定物单元，各固定物单元和所在国有建设用地区划为不动产登记单元 单建地下车位大致制作一个固定物单元，设定其占有的国有建设用地区区划和不动产登记单元。
对此，据某媒体报道，“城镇地下停车场的登记很快就有规则了”。
毕文强表示，《征求意见稿》可以让全社会认识到地下车位是重要的财产权益，可以用切实的权利登记的方法保护。 “车辆位置确定后可以销售，转让后，一定会对车辆登记后的管理、采用、转让等问题提出要求，这也有助于后续的管理。 ”。
“有些业主直接向自然资源部申请公开报纸，要求说明《征求意见稿》是如何形成的。 在车主看来，开发建设部门(开发商)可以据此给予自己属于全车主的许多共享辅助车的担保权，至少征求意见稿对开发者来说是非常方便的机会。 ”出席会议的专家介绍说。
在前面的研讨会上，耀业虎认为对地下车位有权利争论的问题是没有切实的权利的。
耀业虎表示，关于权利问题，单纯依赖行政部门发行的文件进行切实的权利是不妥当的，这个问题应该委托物权法等法律。
翟业虎例如像他所在的小区那样，如果地下车库是开发商的权利，就需要发行单独投资地下车库没有分配价格的证据。 如果有的话，确实必须属于开发者。 否则，特别是在房子出售的情况下，应该按照约定由业主共享。 “争论的根源不是在地下停车场(库)可靠登记，而是住宅区内共有部位的权利不明。”
必须完全关联法律。
规定车位权利的归属
在一个居住区内，停车位可以分为地上停车位和地下停车位两大类。 地下车位(库)主要有三种类型。 一个是人防工程建设的车位，两个是按照计划要求建设的车位，三个是开发者自主建设的车位。
从2007年10月1日开始实施的物权法、从2009年10月1日开始实施的《最高人民法院建筑物区分全权纠纷案件审理具体适用法律若干问题的解释》，对停车位作出了相关规定。
年11月，国务院发布《不动产登记暂行条例》，整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记。 年5月发布的《城市地下空间开发利用“十三五”计划》中，提出了现有和建设中的地下空间分类和新闻收集，纳入房地产统一登记管理。
但是问题是，关于地下停车位，包括商品房小区设置的地下人防工程改建的地下停车位，物权法等法律法规没有提到权利问题。
陈幽沵认为，由于现在的法律法规落后于停车位实践中的高速发展，因此发生了停车位纠纷。 对于实践中出现的各种停车位争议，在物权法有规定的基础上，应该完全关联辅助法律制度，确定规定停车位的权利归属，真正实现停车位产权的明确，权利责任的确定。
毕文强表示，包括城区地下车位、地下人防车位、地下单建车位等共有部位的权利确认需要从立法角度进行调整。
“关于地下停车场的确实权利登记，由于建筑物与区分所有权利中共有部位的权利问题有关，因此建议在民法物权编辑发行后，自然资源部再次发行相关统一登记规则。 ”毕文强说，现在需要制定登记规范时，考虑到这种情况，为了避免开发建设部门和相关人员达到在登记中保证权利的目的，建议在规范中增加异议登记的规定。 即权利属有争议的，应当在权利属争议处理后登记，给与有利害关系的业主组织或者其他主体异议的机会。
除此之外，增加对利害关系方的救济手续是必不可少的。
我有不想命名的专家的建议。 “注册部门在注册地铁位置之前，必须在所有小区公布申请注册的资料一定时间。 利益相关者有异议的理由时，登记机关不得登记，必须在司法途径处理权利争议后登记，或者进行异议登记。
耀业虎认为，如果利害关系人提出异议，登记部门不能登记担保权。 或者业主判断登记行为违法的，可以起诉登记部门，称之为“引起大量诉讼”。
根据翟业虎的说法，关于权利问题，单纯依赖行政部门发行的文件进行切实的权利是不妥当的，地下停车位(库)的权利归属问题必须根据物权法等实体法进行规范，由法院处理。
毕文强必须斟酌规范性文件的名称。 规范性文件的复印件应侧重于登记机关对地下车库权利的登记行为、登记程序的规范，而不是实体的担保权。
另外，专家认为征求意见的原稿在单建地下车位的权利登记中存在规定的不确定问题，该条中所说的“将单建地下车位作为一个固定物单元”需要确定是单建车库整体还是单车单位，所谓单建地下车位转让，是指以车库整体为
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