普法:浅议物业服务纠纷中业主拒付物业费“五抗辩”优势

本篇文章2862字，读完约7分钟

作为现代住宅管理的一种模式，物业管理对提高居民的生活质量，构建和谐社会有着重要的作用，但目前的物业管理业务还存在很多短板，同时公民的法律意识和证据意识逐渐增强，物业费的缴纳与否和物业费 据统计，年以来，华东某法院受理房地产纠纷案件50件，年15件，年1月至今受理35件，通过解体研究，我院发现业主拒绝支付物业费的理由有“五抗辩”的优势。

一、以非房地产服务合同当事人为由答辩

在审理过程中，一些业主发现自己没有与物业服务公司签订物业管理合同。 这是因为无论是开发商还是业主委员会和物业服务公司签订的物业服务合同，都没有约束力，自己不知道，不同意。

该司法解释有确定规定，根据《最高人民法院不动产服务纠纷案件审理具体适用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设部门依法与不动产服务公司签订的前期不动产服务合同，以及业主委员会和业主大会 以业主不是合同当事人为由提出答辩的，人民法院不支持。 所以这个答辩理由不受法院支持。

二、以物业服务公司提供的物业服务有瑕疵为抗辩

事件大多是拒绝支付费用的业主有这样的抗辩理由。 小区所有者物业服务公司未按物业服务合同约定全面履行相关义务，提供的物业服务不符合标准。 例如，小区的车辆乱七八糟的情况下，绿化带被用于给其他所有者种菜，没有人拦下，小区的垃圾没有及时整理，保安离开或值班时不要睡觉。

首先，业主需要区分反映的物业服务问题是否属于物业服务合同约定的物业服务公司应履行的义务。 有些业主有“物管企业是管理小区内所有事务”的错误想法，包括不属于物业服务范畴的几个事项，如住宅设计和质量问题、小区规划的不合理问题、业主之间的相邻关系问题等。 物业服务公司拒绝履行非合同义务的，业主误认为物管服务公司没有全面履行合同义务而支付物管费。

其次，物业服务具有时间持续性和不可计量性的优点，因此物业服务合同约定的物业服务公司应履行的义务比较笼统。 这个所有者不能仅仅用一张照片、一段录像说明物业服务公司提供的物业服务存在质量问题，因此有证据提供充分的证据形成完善的证据链说明物业服务公司已经提供物业服务 在个别区域做得不够好，有通常缺陷的情况下，不构成根本的违约，所以很难成为所有者拒绝支付物业费的合法理由，但法院是房地产服务公司减收相应物业费的依据。

三、以物业服务公司未履行安全保障义务导致所有者人身、财产损失为抗辩。

有些业主认为自己的人身、财产受到了损害，因为物业服务公司没有履行安全保障义务。 例如，因为家里的财产被偷，自己的车辆被损坏，被偷，所以拒绝支付物管费。

房地产服务公司的安全义务来源于法律相关规定和合同约定。 法定的安保义务是首先各地物业管理条例规定的物业服务公司违反小区安全管理行为的抑制义务以及防止小区内安全问题的合作义务。 业主有充分证据的，物业服务公司有违约或法定安保义务的，物业服务公司对业主行使物业费请求权时，业主因物业服务公司未履行安保义务，是合同义务的不完全履行。 但是，没有履行安保义务的情况下，通常不构成根本违约，法院可以经过审理根据安保责任范围以及业主的具体损失适当减少物业费。

但是，这个答辩的定义是以善良的管理者的观察义务为基准定义安全义务。 因为任意扩大义务范围会加重物业服务公司的责任，加深物业服务关系双方的矛盾。 房地产服务公司不是万能的，不能杜绝小区内所有损害的发生，也不能随时停止。 我们不能让物业服务公司对这种不明确的危险承担超重的义务。 只要房地产服务公司履行合理范围内的观察义务，采取合理的预防措施，房地产企业就可以免除所有者因第三者侵权而遭受的损失。

四、以房屋质量不达标为答辩

有些业主在房屋质量方面有问题。 例如，以房屋漏水、墙壁脱落、玻璃破裂等为理由拒绝支付物管费。

商品室存在质量问题是业主与开发商之间的商品室买卖合同纠纷，物管费的支付是业主与物业服务公司之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系。 一般来说，开发商和房地产企业是两个独立的法人公司，不要互相为对方承担民事责任。 因此，业主的这一抗辩理由得不到法院的支持。

五、以物业服务公司不履行修理义务为由答辩

有些业主要求物业服务公司反映小区单元的门、通道路灯等破损，顶层房屋漏水等问题，要求修理，但物业服务公司知道后拒绝修理，修理不合格，业主

修理义务主要来源于合同约定，通常约定的修理范围包括房屋主体的公共设施，不包括室内部分的修理。 修理范围约定不明的，根据《建筑物区分全权解释》第二、三条建筑物共有部分和专用部分的划分，建筑物共有部分的修理责任由物业服务公司承担，所有者承担专用部分的修理责任。 《物业服务纠纷司法解释》第三条规定物业服务公司违反修理、养护义务的，应当承担相应的违约责任。 如果业主能提供证据表明物业服务方面报告的行为违反了物业管理条约中的整顿和养护义务，业主将支持按照合同约定行使答辩权。 但是，业主必须没有“小区物业有问题就找物业服务公司”的想法。

对修理义务的负担主体，要具体分解具体情况:如果房屋在国家规定的保证期和保证范围内，由建设部门承担修理义务。 房屋质量保证期限届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担修理义务，房屋屋顶等小区的共享部分，公共设施设备由物业服务公司承担修理义务，物业服务公司履行义务时，采用小区住宅专业修理基金 业主不履行或者完全履行物业服务合同约定，或者有法律、法规规定及相关领域规范表明明确修理义务的证据的，法院应当依照《合同法》第一百一十一条的规定，酌情减少物业费

小区所有者拒绝支付物业费的行为，不仅导致物业服务公司运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，物业服务质量下降，损害其他正常支付所有者的利益，而且加深了所有者和物业服务公司之间的矛盾 对物业服务公司提供的物业服务不满的，业主不得采用消极长期拒绝支付物业服务费的方法对抗物业服务公司。

为此，笔者提出了以下建议。

一是加强房地产相关法律法规的普及教育。 大部分业主对房地产相关法律法规的认识不足，因此只有自己的主观推测，认定自己有不支付物业费的理由，房地产服务纠纷不断，影响社会稳定。 必须结合当地小区发生的实际问题，进行对症治疗，向社区输送法律新闻等普遍的教育活动，以提高所有者与房地产相关的法律知识水平，尽量减少不必要的房地产服务纠纷。

第二，住房管理局等相关部门必须提高房地产公司的准入门槛。 现在，房地产乱象依然存在，特别是自本市建设国家卫生城市以来，有些房地产企业有“等待”的思想，有不作为的现象。 房管局等相关部门对物业管理实行动态监督管理，联合发布财政资金审查奖励办法，依托大数据平台，充实和完善物业管理新闻库，根据信用新闻评价等级实行奖惩制度，实现高质量

三是逐步发挥业主委员会的协调作用。 所有者和房地产企业发生纠纷时，要充分发挥所有者委员会的协调作用，通过正常渠道，通过房地产企业的信息表现、协商处理，将存在的服务问题反映给所有者委员会，通过所有者委员会和房地产服务公司的信息表现处理，在所有者大会上

(排玉琴)

标题：普法:浅议物业服务纠纷中业主拒付物业费“五抗辩”优势    地址：http://www.shuiyihui.cn/pf/2020/1222/17993.html